住宅ローン得する借り方返し方

　リフォーム業は、請負金額５００万円以下の場合は、無資格で行なえます。よって工務店が参入す場合もあれば、設備業者が請け負う場合もあります。そうしたもともと専業を持っている業者が、守備範囲ではない不得手の工事を請け負ってしまうこともあります。
　
そもそもリフォームの仕上がりが想定したのとちがうのは、業者が家屋の図面を見ておらず、構造を無視して工事を始めることに原因があります。しっかりと図面に目を通していれば、あいまいな見積もりも出てきません。反対にこのような業者は、いざリフォーム工事を始めて想定外の事態に直面すると、適切な処置をしないで放置する、勝手に処置をして高額な請求をするなど、トラブルの温床になることが多いのです。見積もり作成時に、業者のほうから図面の提出を求めてくるかどうかは、業者の質を見極める第一歩といえるでしょう。
　
また、リフォーム着工前に、場合によっては追加の処置が必要で金額が上がるかもしれないことを知らせてくれる業者は良心的だと言えます。建築や構造に詳しいのが前提ですが、工務店系の業者だと、この基準を満たすことが多いようです。
　
また「無料で診断します」「今月中の契約は○％引き」など、契約を急いだり、不安を煽るような業者とは付き合わないようにすることも対策のひとつです。あまりしつこく勧誘を受けるようなら、国民生活センターに相談しましょう。
　

　住宅リフォームのトラブルを防ぐには、リフォーム業者の選定が重要です。
　
　見積もりは複数の住宅リフォーム業者から、合い見積もりをとるべきです。ただし、ドアの交換でも、業者によってはドアだけで見積もりを出す場合もあれば、ドア枠や壁紙も一緒に交換するケースもあります。必ず同じ基準でとることが大切です。
　
　また、工事の際に周囲に配慮するかも判断材料です。コスト重視の住宅リフォーム業者ですと、隣への挨拶をしない場合もあります。マンションの場合は使ってはいけない素材などもありますので、きちんと規約を確認する住宅リフォーム業者を選びたいものです。
　
　書類関係のトラブルを防ぐには、「請負契約書」は必須。特に、金額の少ない場合には、書類を交わさないままリフォーム工事を進めるケースがありますが、トラブルの元になります。金額にかかわらず、必ず交わしましょう。
　
　「言った、言わない」のトラブルを防ぐためには、打合せ内容を記録しましょう。また、リフォーム工事の契約内容に変更があったら、「工事内容変更合意書」を、完成時には「工事完了確認書」を必ず交わすようにしましょう。もしこれらの書類を業者が用意しない場合は、「住宅リフォーム推進協議会」のサイトで、書式をダウンロードできます。
　

　最後に費用についてですが、最近は多くの銀行でリフォームローンを実施しており、ほぼ無担保で借りられます。もし使っていないなら、住宅財形も７５万円を超えるリフォームには活用できます。また、一部で耐震・バリアフリー・省エネ改修に補助金を出す自治体もあるので活用しましょう。
　

　いま住み替えで物件を見るときには、「売れている住宅＝いい住宅」ではないということを知ってください。ここ数年その傾向は顕著に表れています。
　
　理由は建築コストの増大です。地価の高騰に加え資材価格は上昇しています。そしてそのしわ寄せが建物にきています。パソコンや自動車がモデルチェンジをすると品質は上がるのに価格は下がります。ところが住宅の世界では正反対の現象が起きているのです。
　
　間取りを例にとると、かつては４ＬＤＫだと８０平方メートルが標準だったのですが、最近では７０平方メートルとダウンサイジングしているものが増えました。また、本来であれば１３階建てのマンションも、天井の高さをつめて１４階建てにしているなど、居住性よりも戸数を増やすことを重視している物件も目立ちます。さらに、間取りと規格を圧縮するのも限界で、物件価格はさらに上昇しつつあるのです。
　

　また、日本の不動産は土地に重きが置かれ、建物は重視されません。
　
　欧米諸国だと新築価値１００に対して中古価値は９０ですが、日本の場合は新築住宅を買った途端に価値は２割下がり、建物価格はおよそ２０年でゼロになります。建物の耐用年数は短く、住宅の代替わり周期は３０年と、英国の１４０年、米国の１００年に比べると極端に短命です。
　
　住み替えの都度、多額のローンを組む必要があり、ライフスタイルの変遷による住み替えが難しいのです。
　
ところが昨年、中古住宅の流通を盛んにしようと、「いまある住宅を長く使う」ことを奨励する「住生活基本法」が成立しました。この法律により、中古市場における住宅の資産性は、これまでと比較にならないほど重視されるようになります。
　

　中古市場で評価を得る住宅は、メンテナンスが容易であることと可変性があることが重要です。この２点に優れた住宅はライフサイクルコストが抑えられ、長期的に見ると非常にメリットが大きいのです。
　
　一般的に築１０～１５年後と２４～３０年後に外壁の取り替えなど大きなメンテナンス時期に直面します。このときに小額の費用ですむような物件を選んでおきたいものです。
　
　例えば建物の形状が複雑だと雨漏りの可能性が高いうえに、外壁修理の際に足場づくりの費用が高いなど、コストがかさみます。建物のデザインに凝らず、シンプルなものがよいのです。また、耐震性が高いことも重要です。屋内設備や部材も海外製だと高額で、かつ修理のときにも取寄せが面倒です。汎用性のある国内製品を使っている物件のほうが、低コストで済むのです。
　
　可変性とは、家族構成の変化で間取りを変えられるかどうかです。戸建てでもマンションでもリフォームで間取りを自由に変えられることは、中古市場で売りやすい要件といえるでしょう。
　
　今後はファミリー層より１～２人世帯が増えるので、間取りが細切れでリフォームできない物件は不人気になる可能性があります。また、バリアフリーの寒天からも、壁に手すりをつけるための下地処理がしてある、風呂やトイレの構造が変えられる、といった点も考慮すべきです。マンションの場合は、コンクリートに配管や配線が埋め込まれている直天井、直床ではなく、二重天井・床になっているものを選びたいものです。
　
　以上の点に注意し、資産価値の高い物件に住み替えておけば「リバースモーゲージ」にも有利です。住宅を担保に融資を受け、死亡など契約終了時にその担保不動産を売却して融資残高を返済する制度ですが、高齢時の年金として利用できますので、日本でも多くの自治体や銀行で実施されています。
　
住宅の資産性が重視されるなか、住み替えにあたり、将来の価値を確実に見極める必要があります。
　

　競売にかかる不動産というと、以前は危険な印象がつきまとっていました。しかし、いまでは相次ぐ法改正で悪質なプロがしめ出され、素人でも少し注意をすれば競売でよい物件を取得できます。
　
　競売物件の価格は、平均して時価の７～８割ほどであり、非常に魅力的です。しかし、自分のライフスタイルや通勤にうってつけの物件は多くありません。急いで引っ越したい、という人には競売は不向きといえるでしょう。
　
　物件の検索には東京地方裁判所民事執行センターの「不動産競売物件情報サイトＢＩＴ（ビット）」が便利です。民事執行センターの運営で、各地方裁判所があつかう競売物件を見られます。また、新聞広告や住宅情報誌でも情報は得られます。
　
　めぼしい競売物件を見つけたら、詳細な情報を見て検討しましょう。上記のサイトから、「物件明細書」「評価書（不動産鑑定士による価格査定がされている書類）」「現況調査報告書（裁判所が命じた執行官が実施調査し、間取図や写真が添えられた書類）」のいわゆる３点セットをダウンロードし、購入するに足る物件かどうかを調べます。
　
　３点セットのいずれの書類も重要ですが、一番注意してみていただきたいのが「物件明細書」です。ここでまず、競売物件の占有状況を確認します。現在は「占有屋」と呼ばれる人（立ち退き料を目当てに不法に物件を占有するプロ）はほぼいなくなりましたが、２００４年の法改正前に競売を申し立てられている物件では、占有者に法的に対抗ができない場合もあるのです。万が一、占有に気付かず入札し、買受人となってしまってもキャンセルはできません。裁判所に置いてあるハンドブックと突き合わせ支障のない物件かどうかを必ず確認すべきです。
　
　さらに「物件明細書」には、マンション管理費の滞納についても記載があります。数年も滞納している場合がままあります。これも「負の財産」として買受人が引き受けて支払います。その金額が落札金額にプラスされますので、自己資金で支払可能かどうかを確認します。
　
　また、裁判所への申立てにより、物件によっては内覧も可能です。中の状態を確認しておきましょう。
　

　ねらい目の物件として、リゾートマンションがあります。バブル期に何千万円もする物件が雨後の筍のように建てられましたが、いまそれがともすると１万円といった破格値で競売に出ているのです。
　
　ただし超破格値の物件も、管理費の滞納が多額であるためで、それを引き受けた購入金額は数百万円にはなります。そのあたりは３点セットをよく見て入札に参加するかどうかを判断して下さい。
　
　住居とは別に物件を買うゆとりがある場合には、競売はとても面白いと思います。
　

ボーナスの使い道を見てみると、過半数の人たちが貯金に充てています。将来のことを考えると少しでも貯金を増やしたいという気持ちはわかります。しかし、１００万円を定期預金（金利０．８％として）にしても、１０年で約８万円しか増えません。
　
一方、同じ１００万円を頭金に上乗せした場合を考えてみます。頭金を増額せずに２０００万円を借りる場合と、頭金を１００万円増やして１９００万円を借り入れた場合では、３５年の返済（固定金利３．１５％）で約６５万円の利息を減らすことができます。
　
貯金で８万円増やすのと、頭金に上乗せして６５万円の利息を減らすので、どちらが得になるのかを考えてみてください。当然各々の返済計画によるわけですが、このようにボーナスを活用した住宅ローンの使い方も、しっかりと考えていくべきです。
　

「ボーナスを住宅資金に回すと得だということはわかったけど、住宅ローンは長く返済するんだから、余裕のあるときに返せばいいのでは？」と思いがちです。しかし、「いつ返済するか」でお得度は大きく違ってきます。
　
たとえば
　
①１００万円を「頭金に上乗せ」する場合
②「入居１０年後に１００万円を繰上返済」する場合
③「入居２０年後に１００万円を繰上返済する」場合
　
で試算（返済期間３５年、固定金利３．１５％）すると、総返済額は、
　
①３２３９万円
②３２５９万円
③３２７８万円
　
となります。
つまり、早いほど、もちろん多いほど、お得度は高くなります。
　
また、正式に銀行などと住宅ローンの契約を交わすのは、入居の直前です。
購入の契約から建物が完成するまでに１，２年かかる新築マンションのような場合には、入居までの間に何回かボーナスを受取れる場合があります。その分を頭金に回せば、当初考えていたより借入額を減らすことができます。